Polska jest jednym z najszybciej rosnących rynków magazynowych w Europie, napędzanym przez e-commerce, logistykę i nearshoring. Dla firm szukających powierzchni oznacza to szeroki wybór, ale też rosnące i mocno zróżnicowane regionalnie stawki. W tym przeglądzie pokazujemy, gdzie skupia się podaż, jakich kosztów się spodziewać i na co zwrócić uwagę przy wyborze.
Rynek magazynowy w Polsce – najważniejsze liczby
Zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce przekraczają 30 mln mkw i wciąż rosną. Cechy rynku w 2026 roku:
- Główne huby koncentrują większość zasobów i nowej podaży.
- Wskaźnik pustostanów utrzymuje się orientacyjnie w okolicach 7 – 8 proc., z różnicami między regionami.
- Popyt napędzają logistyka, e-commerce i produkcja (nearshoring).
- Nowa podaż coraz częściej powstaje w formule pod konkretnego najemcę (build-to-suit).
Dane rynkowe warto weryfikować kwartalnie – podaż i pustostany zmieniają się szybciej niż same stawki.
Gdzie szukać magazynu – główne regiony
Podaż magazynowa w Polsce skupia się w kilku strefach:
| Region | Charakterystyka |
|---|---|
| Warszawa i okolice | Największy rynek; logistyka miejska i big-box, wyższe stawki |
| Polska Centralna (Łódź, Stryków) | Węzeł na skrzyżowaniu autostrad, silna logistyka kontraktowa |
| Górny Śląsk | Produkcja i dystrybucja, dostęp do rynku południa Europy |
| Poznań i Wrocław | Bliskość granicy zachodniej, obsługa rynków DACH |
| Trójmiasto | Logistyka portowa i obsługa importu |
| Szczecin i zachód | Rosnący rynek blisko Niemiec |
Wybór regionu zależy od modelu firmy: e-commerce ceni bliskość dużych miast, produkcja – dostęp do pracowników i tras eksportowych, dystrybucja – centralne położenie względem odbiorców.
Stawki najmu magazynów
Czynsze magazynowe są niższe niż biurowe w przeliczeniu na metr, ale trzeba je czytać łącznie z opłatami eksploatacyjnymi. Orientacyjne widełki na 2026 rok:
- Big-box (duże obiekty logistyczne): około 3,5 – 5,5 EUR/mkw/mies.
- Logistyka miejska i mniejsze moduły (SBU): około 5 – 7 EUR/mkw/mies.
- Część biurowo-socjalna: wyższa stawka niż hala.
- Opłaty eksploatacyjne: doliczane osobno, rosną wraz ze standardem obiektu.
Podobnie jak w biurach, stawka efektywna (po zachętach) bywa niższa od ofertowej, zwłaszcza przy dłuższych umowach i większych powierzchniach.
Co wpływa na koszt najmu magazynu
Na całkowity koszt składa się więcej niż czynsz bazowy:
- Lokalizacja – bliskość autostrad, węzłów i rynku zbytu.
- Standard techniczny – wysokość, nośność posadzki, liczba doków, moc przyłącza.
- Opłaty eksploatacyjne – utrzymanie parku, ochrona, media części wspólnych.
- Okres umowy – dłuższe kontrakty otwierają pole do negocjacji stawki i zachęt.
- Dostosowanie obiektu – regały, chłodnie, moc, automatyka; koszt w formule build-to-suit.
Trendy, które kształtują rynek
- Nearshoring – przenoszenie produkcji i dystrybucji bliżej Europy Zachodniej zwiększa popyt na polskie magazyny.
- Logistyka miejska – rozwój dostaw last mile podbija zapotrzebowanie na mniejsze obiekty blisko miast.
- ESG i fotowoltaika – certyfikaty i instalacje OZE stają się standardem w nowych parkach.
- Automatyzacja – obiekty projektowane pod automatykę magazynową i wyższe składowanie.
Big-box czy SBU – który format wybrać
Wybór formatu zależy od profilu operacji. Big-box to duże obiekty przy głównych trasach, opłacalne dla logistyki kontraktowej i dystrybucji na dużą skalę. SBU (small business units) to mniejsze moduły w logistyce miejskiej, droższe za metr, ale bliżej klienta – to często wybór e-commerce i firm z dostawami last mile. Coraz częstszy jest też format build-to-suit, gdzie obiekt projektuje się pod konkretne procesy najemcy.
Jak wybrać powierzchnię magazynową
Przy wyborze magazynu warto:
- policzyć koszt całkowity (czynsz plus eksploatacja plus media), a nie samą stawkę,
- zweryfikować parametry techniczne pod realne procesy,
- ocenić dostępność pracowników w okolicy,
- uwzględnić rezerwę powierzchni na wzrost wolumenu,
- negocjować warunki w oparciu o benchmark rynkowy.
Wyboru lokalizacji i negocjacji warunków najmu magazynu, w oparciu o stawki transakcyjne, pomaga zespół Walter Herz.
FAQ
Ile kosztuje wynajem magazynu w Polsce? Orientacyjnie od 3,5 do 7 EUR/mkw/mies. za czynsz bazowy, zależnie od typu obiektu i regionu. Do czynszu dochodzą opłaty eksploatacyjne rozliczane osobno.
Gdzie w Polsce jest najwięcej magazynów? Największe zasoby to Warszawa i okolice oraz Polska Centralna; silne rynki to także Górny Śląsk, Poznań, Wrocław i Trójmiasto.
Czym różni się big-box od SBU? Big-box to duże obiekty logistyczne, a SBU (small business units) to mniejsze moduły, często w logistyce miejskiej, z wyższą stawką za metr.
Co to jest build-to-suit? Obiekt magazynowy projektowany i budowany pod konkretnego najemcę i jego procesy, zwykle z dłuższą umową najmu.
Na jak długo podpisuje się umowę najmu magazynu? Najczęściej na 5 – 7 lat, a przy obiektach szytych na miarę (build-to-suit) nawet dłużej.
Artykuł powstał przy wsparciu doradców ds. powierzchni magazynowych Walter Herz. Dane na podstawie raportów rynkowych z 2026 r.
